부동산 용어 쉽게 이해하기 47탄: 하자보수와 수선의무의 차이

전세나 월세로 살다 보면 보일러가 고장 나거나, 수도가 새거나, 벽에 균열이 생기는 일이 있습니다. 이때 세입자는 “집주인에게 고쳐달라고 해야 하나”, “내가 사용하다 고장 났으니 직접 고쳐야 하나”를 헷갈리기 쉽습니다.

이때 구분해야 할 개념이 하자보수와 수선의무입니다. 하자보수는 주택에 생긴 문제를 고치는 행위를 말하고, 수선의무는 그 문제를 누가 고쳐야 하는지에 관한 책임을 말합니다.

임대차에서는 원칙적으로 임대인이 임차인이 주택을 사용할 수 있는 상태를 유지해야 합니다. 민법 제623조도 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 이어지는 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정하고 있습니다.

다만 모든 고장을 임대인이 부담하는 것은 아닙니다. 임차인이 쉽게 고칠 수 있는 사소한 수리, 임차인의 고의나 부주의로 생긴 파손, 소모품 교체는 임차인 부담이 될 수 있습니다.

핵심요약

• 하자보수는 집에 생긴 문제를 고치는 행위이고, 수선의무는 그 수리 책임이 누구에게 있는지를 말합니다.

• 임대인은 임차인이 주택을 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다.

• 누수, 보일러 고장, 배관 문제, 전기설비 이상, 벽 균열처럼 주거 사용에 큰 영향을 주는 하자는 임대인 수선의무가 문제될 수 있습니다.

• 전구 교체, 건전지 교체, 간단한 문고리 조정처럼 사소하고 쉽게 고칠 수 있는 부분은 임차인 부담이 될 수 있습니다.

• 임차인의 고의나 부주의로 생긴 파손은 임차인이 수리비를 부담할 가능성이 큽니다.

• 하자가 생기면 임대인에게 바로 알리고, 사진·영상·문자 기록을 남기는 것이 중요합니다.

하자보수란 무엇인가요?

하자보수는 주택에 생긴 하자나 고장을 고치는 것을 말합니다.

여기서 하자는 단순히 보기 싫은 흠집만 뜻하지 않습니다. 누수, 곰팡이, 균열, 보일러 고장, 전기 문제, 수도 배관 문제처럼 주택을 정상적으로 사용하는 데 지장을 주는 상태를 포함할 수 있습니다.

예를 들어 겨울에 보일러가 작동하지 않아 난방을 할 수 없다면 단순한 불편을 넘어서 주거 기능에 문제가 생긴 것입니다. 천장에서 물이 새거나, 화장실 배관이 막혀 정상적으로 사용할 수 없는 경우도 하자보수 문제가 됩니다.

다만 하자보수라는 말 자체는 “수리 행위”에 가깝습니다. 실제로 누가 비용을 부담해야 하는지는 별도로 따져야 합니다. 그 비용과 책임을 판단할 때 나오는 개념이 수선의무입니다.

수선의무란 무엇인가요?

수선의무는 임대차 목적물인 주택을 사용할 수 있는 상태로 유지하기 위해 필요한 수리를 누가 부담해야 하는지에 관한 의무입니다.

민법 제623조는 임대인이 임차인에게 목적물을 인도하고, 계약이 계속되는 동안 임차인이 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정하고 있습니다. 법제처 생활법령정보도 임대인의 수선의무와 관련해 난방시설처럼 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손으로 보기 어려운 경우에는 임대인이 수선의무를 부담한다고 안내합니다.

쉽게 말하면 임차인이 집을 빌려 사는 동안 집이 기본적인 주거 기능을 할 수 있도록 유지해야 하는 책임이 임대인에게 있다는 뜻입니다. 임대인은 단순히 열쇠만 넘겨주면 끝나는 것이 아니라, 계약 기간 중에도 주택이 사용 가능한 상태를 유지해야 합니다.

하지만 수선의무가 무제한으로 임대인에게 있는 것은 아닙니다. 사소한 고장이나 임차인이 쉽게 고칠 수 있는 부분, 임차인의 잘못으로 생긴 파손은 임차인이 부담할 수 있습니다.

하자보수와 수선의무의 가장 큰 차이

하자보수와 수선의무의 차이는 행위와 책임의 차이로 보면 쉽습니다.

하자보수는 고장 난 부분을 실제로 고치는 행위입니다. 수선의무는 그 수리를 누가 해야 하고, 비용을 누가 부담해야 하는지를 정하는 책임입니다.

구분	하자보수	수선의무
의미	하자나 고장을 고치는 행위	수리 책임과 비용 부담 의무
초점	무엇을 고칠 것인가	누가 고칠 것인가
예시	보일러 수리, 누수 보수	임대인 부담 또는 임차인 부담
판단 기준	하자의 종류와 정도	원인, 규모, 계약 내용, 사용 가능성
분쟁 지점	수리 범위	비용 부담 주체

예를 들어 싱크대 배관에서 물이 새는 경우를 보겠습니다. 배관을 고치는 행위는 하자보수입니다. 그런데 그 누수가 배관 노후로 생긴 것인지, 임차인이 이물질을 넣어 막히게 한 것인지에 따라 수선의무의 주체는 달라질 수 있습니다.

그래서 임대차 하자 문제에서는 “고장 났다”에서 끝내면 안 됩니다. 하자의 원인, 발생 시점, 사용 가능성, 수리 규모, 계약서 특약을 함께 봐야 합니다.

임대인이 수선해야 할 가능성이 큰 경우

임대인은 임차인이 주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 필요한 상태를 유지해야 합니다.

법제처 생활법령정보는 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 천재지변 또는 불가항력적 사유로 주택이 파손된 경우 등을 임대인이 수리해야 하는 예로 설명합니다. 또한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선이나 기본적 설비부분의 교체 같은 대규모 수선은 특별한 사정이 없는 한 임대인이 부담한다고 안내합니다.

대표적으로 아래와 같은 경우는 임대인 수선의무가 문제될 가능성이 큽니다.

하자 유형	예시	판단 포인트
누수	천장 누수, 외벽 누수, 배관 누수	건물 하자·노후 여부
난방 문제	보일러 고장, 난방 배관 문제	주거 사용에 필수인지
수도·배관	급수 불량, 배수관 파손	임차인 과실 여부
전기설비	차단기 이상, 기본 전기설비 고장	설비 노후 여부
구조 문제	벽 균열, 창호 누수	건물 주요 부분 여부
기본 설비	화장실, 싱크대, 현관문 기능 고장	정상 사용 가능성

특히 보일러, 수도, 전기, 누수처럼 생활에 필수적인 부분은 단순한 불편이 아니라 주거 목적 달성에 영향을 줍니다. 이런 부분은 임차인이 마음대로 수리업체를 부르기보다 먼저 임대인에게 알리고 수리 방법을 협의하는 것이 좋습니다.

임차인이 부담할 가능성이 큰 경우

임차인이 부담할 가능성이 큰 경우도 있습니다.

가장 대표적인 경우는 임차인의 고의나 부주의로 생긴 파손입니다. 물건을 떨어뜨려 세면대를 깨뜨렸거나, 가구를 옮기다가 마루를 깊게 찍었거나, 아이가 벽지를 심하게 훼손했거나, 반려동물이 문틀을 긁어 망가뜨린 경우에는 임차인 책임이 문제될 수 있습니다.

또한 전구, 형광등, 리모컨 건전지, 도어록 건전지처럼 일상적으로 교체하는 소모품은 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 문고리 나사 조임, 샤워기 헤드 교체처럼 비용이 크지 않고 손쉽게 처리할 수 있는 부분도 계약 내용에 따라 임차인이 부담할 수 있습니다.

상황	임차인 부담 가능성
전구·건전지 교체	높음
샤워기 헤드 단순 교체	비교적 높음
임차인 과실로 인한 파손	높음
반려동물로 인한 훼손	높음
무단 설치물로 인한 손상	높음
사용법 위반으로 생긴 고장	높음

다만 “작은 수리”라는 이유만으로 모두 임차인 부담이라고 단정하면 안 됩니다. 예를 들어 도어록이 단순히 건전지가 방전된 것이라면 임차인이 교체할 수 있지만, 도어록 본체가 노후로 고장 난 경우라면 임대인 부담이 문제될 수 있습니다.

특약이 있으면 무조건 임차인이 부담하나요?

계약서에 수선 관련 특약이 있으면 우선 확인해야 합니다.

예를 들어 “소모품 교체는 임차인이 부담한다”, “전구·건전지·샤워기 헤드 등 경미한 수리는 임차인이 부담한다”는 식의 특약은 실무에서 자주 사용됩니다. 이런 특약은 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

하지만 “모든 수리는 임차인이 부담한다”처럼 포괄적인 특약이 있다고 해서 임대인의 수선의무가 모두 사라진다고 보기는 어렵습니다. 법제처 생활법령정보도 임대인의 수선의무는 특약으로 면제하거나 임차인 부담으로 돌릴 수 있지만, 특별한 사정이 없는 한 건물 주요 구성부분의 대수선이나 기본 설비부분 교체 같은 대규모 수선은 임대인이 부담한다고 안내합니다.

따라서 특약은 구체적으로 쓰는 것이 좋습니다. 소모품, 경미한 수리, 임차인 과실, 노후 설비 교체를 구분하지 않고 한 문장으로만 적으면 나중에 해석이 갈릴 수 있습니다.

하자가 생겼을 때 임차인이 해야 할 일

하자가 생기면 임차인은 먼저 임대인에게 알려야 합니다.

민법상 임차인은 임차주택에 수선이 필요하거나 그 주택에 대해 권리를 주장하는 사람이 있을 때 임대인에게 통지해야 합니다. 법제처 생활법령정보도 임차인이 임차주택의 수선 필요 사실을 임대인에게 통지해야 한다고 안내합니다. 다만 임대인이 이미 알고 있는 경우에는 통지하지 않아도 됩니다.

통지를 미루면 문제가 커질 수 있습니다. 예를 들어 작은 누수를 알고도 방치해 아랫집 피해가 커졌다면, 원래 하자는 임대인 책임이더라도 피해 확대 부분에 대해서는 임차인 책임이 다투어질 수 있습니다.

하자 발생 시에는 아래 순서로 대응하는 것이 좋습니다.

단계	해야 할 일
1단계	하자 부위 사진·영상 촬영
2단계	발생 시점과 증상 기록
3단계	임대인에게 문자 등으로 통지
4단계	수리업체 방문 일정 협의
5단계	견적서·영수증 보관
6단계	비용 부담 주체를 기록으로 정리

급한 상황이라도 임대인에게 알리지 않고 임차인이 임의로 고가의 수리를 진행하면 비용 정산에서 분쟁이 생길 수 있습니다. 다만 누수나 전기 위험처럼 즉시 조치가 필요한 상황이라면 안전을 우선하고, 가능한 빨리 임대인에게 상황과 조치 내용을 알려야 합니다.

임대인이 수리를 안 해주면 어떻게 하나요?

임대인이 수선의무가 있는 하자를 방치하면 임차인은 여러 대응을 검토할 수 있습니다.

법제처 생활법령정보는 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 임차인이 손해배상을 청구할 수 있고, 수선이 끝날 때까지 차임 전부 또는 일부 지급을 거절할 수 있으며, 사용·수익할 수 없는 부분의 비율에 따라 차임 감액을 청구하거나, 나머지 부분만으로 임차 목적을 달성할 수 없는 경우 계약을 해지할 수 있다고 안내합니다.

다만 월세를 무조건 전부 내지 않는 것은 위험할 수 있습니다. 사용에 일부 지장이 있는 정도라면 그 지장 범위 안에서만 다툴 수 있고, 무리한 지급 거절은 오히려 임차인의 연체 문제가 될 수 있습니다.

수리가 지연될 때는 먼저 임대인에게 수리 요청을 다시 보내고, 하자 사진과 생활상 불편을 기록해 두는 것이 좋습니다. 그래도 해결되지 않으면 임대차분쟁조정위원회 상담이나 법률 상담을 검토할 수 있습니다.

하자보수와 원상복구는 어떻게 다른가요?

하자보수와 원상복구도 자주 헷갈립니다.

하자보수는 계약 기간 중 주택을 정상적으로 사용하기 위해 고장이나 문제를 고치는 것입니다. 반면 원상복구는 계약이 끝나고 임차인이 주택을 반환할 때 임차인의 책임 있는 훼손을 회복하는 것입니다.

예를 들어 입주 중 보일러가 노후로 고장 났다면 하자보수와 수선의무 문제입니다. 반면 퇴거할 때 임차인이 벽에 큰 타공을 남겼다면 원상복구 문제가 됩니다.

구분	하자보수	원상복구
시점	계약 기간 중 주로 문제	계약 종료·퇴거 시 주로 문제
목적	정상 사용 상태 회복	임대 당시 상태로 반환
주요 대상	누수, 보일러, 배관, 전기	타공, 오염, 훼손, 무단 변경
책임 기준	수선의무 주체 판단	통상손모와 과실 훼손 구분
핵심 질문	누가 수리해야 하나	어디까지 되돌려야 하나

두 개념은 연결될 수도 있습니다. 예를 들어 임차인이 누수를 알고도 방치해 벽지와 바닥이 심하게 훼손되었다면, 처음 누수는 하자보수 문제였지만 피해 확대 부분은 임차인의 관리 책임이나 원상복구 문제로 이어질 수 있습니다.

하자보수 요청 전 체크리스트

하자가 생겼다면 아래 항목을 먼저 확인하세요.

• 하자가 언제 처음 발생했는지 기록했나요?

• 사진과 영상을 남겼나요?

• 임대인에게 문자나 카카오톡으로 통지했나요?

• 하자가 주거 사용에 어느 정도 지장을 주는지 정리했나요?

• 임차인의 고의나 부주의로 생긴 문제는 아닌지 확인했나요?

• 계약서에 소모품이나 경미한 수리 특약이 있는지 확인했나요?

• 수리업체 방문 전 임대인과 일정을 협의했나요?

• 견적서와 영수증을 보관했나요?

• 급한 조치를 했다면 임대인에게 즉시 알렸나요?

• 수리 후 비용 부담 합의를 기록으로 남겼나요?

계약서에 넣으면 좋은 수선 특약

수선 관련 특약은 구체적으로 적어야 합니다.

상황	특약 예시
소모품 교체	전구, 건전지 등 소모품은 임차인이 부담한다
경미한 수리	통상 사용 중 발생하는 소규모 수리는 임차인이 부담한다
주요 설비	보일러, 배관, 전기 등 기본 설비의 노후 고장은 임대인이 부담한다
임차인 과실	임차인의 고의·과실로 인한 파손은 임차인이 부담한다
하자 통지	임차인은 하자 발견 즉시 임대인에게 통지한다
수리 절차	수리 전 비용 부담과 업체 선정은 상호 협의한다

특약은 어느 한쪽에게 모든 책임을 몰아주는 방식보다, 소모품·경미한 수리·주요 설비·임차인 과실을 나누어 적는 것이 좋습니다. 그래야 실제 문제가 생겼을 때 하자보수와 수선의무를 구분하기 쉽습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 보일러가 고장 나면 임대인이 무조건 고쳐야 하나요?

보일러는 주거에 필수적인 난방 설비이므로 노후나 일반적인 고장이라면 임대인 수선의무가 문제될 가능성이 큽니다. 다만 임차인이 사용법을 어기거나 고의·과실로 고장 낸 경우라면 임차인 부담이 될 수 있습니다. 고장 원인과 수리업체 점검 내용을 기록해 두는 것이 좋습니다.

Q2. 전구나 도어록 건전지도 집주인에게 요청할 수 있나요?

전구, 형광등, 도어록 건전지처럼 일상적으로 교체하는 소모품은 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 다만 도어록 본체 고장, 전기 배선 문제, 조명 설비 자체의 노후 고장이라면 단순 소모품 문제가 아닐 수 있습니다. 계약서 특약과 고장 원인을 함께 확인해야 합니다.

Q3. 임대인이 수리를 안 해주면 월세를 안 내도 되나요?

임대인이 수선의무를 이행하지 않아 주택 사용에 지장이 있다면 차임 감액이나 일부 지급 거절이 문제될 수 있습니다. 하지만 임차인이 임의로 월세 전액을 중단하면 연체 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 하자 내용, 사용 불가능 범위, 수리 요청 기록을 남기고 필요한 경우 임대차분쟁조정이나 법률 상담을 받는 것이 안전합니다.

마무리

하자보수와 수선의무는 비슷해 보이지만 다릅니다. 하자보수는 고장 난 부분을 고치는 행위이고, 수선의무는 그 수리 책임과 비용을 누가 부담하는지에 관한 문제입니다.

임대인은 주택을 임차인이 사용할 수 있는 상태로 유지해야 하지만, 임차인의 고의·과실로 생긴 파손이나 소모품 교체까지 모두 임대인이 부담하는 것은 아닙니다. 하자의 원인, 규모, 주거 사용에 미치는 영향, 계약서 특약을 함께 봐야 합니다.

하자가 생기면 먼저 사진과 영상을 남기고, 임대인에게 기록이 남는 방식으로 알리세요. 수리비 분쟁은 “누가 맞는지”보다 “무엇을 언제 알렸고, 어떤 원인으로 고장 났는지”를 증명하는 기록에서 갈리는 경우가 많습니다.