“전셋값이 비싼 것도 문제지만 가족이 들어갈 만한 전셋집 자체가 없어요.” 2026년 서울 임대시장에서 주목해야 할 것은 가격 상승만이 아니라 임대시장에 나오는 주택 자체가 줄어들 수 있는 구조입니다.
2022~2024년 착공 감소가 뒤늦게 입주물량 감소로 이어지고 있고, 다주택자에게 적용되는 세금과 규제 환경도 변했습니다. 특히 다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐고, 서울시는 종료를 앞두고 다주택자 매물이 집중된 흐름을 실제 거래 자료에서 확인했습니다.
여기에 한 가지 시간이 더 필요합니다. 2025년에 계약갱신청구권을 쓴 세입자는 2027년, 2026년에 사용한 세입자는 2028년부터 다시 신규계약 가격과 마주할 수 있습니다. 지금의 공급 부족이 해소되지 않은 상태에서 이런 수요가 한꺼번에 시장으로 나오면 전세와 월세의 추가 상승 압력이 커질 가능성을 살펴봐야 합니다.
핵심요약
- 2022~2024년 착공 감소의 영향이 입주물량 감소로 나타나면서 전월세 공급 여건이 빠듯해지고 있습니다.
- 2026년 6월 서울 아파트 임대차에서는 월세 거래 비중이 54.1%로 전세 45.9%를 웃돌았습니다.
- 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됐고, 종료 전 서울에서 다주택자 매물 출회가 늘어난 흐름이 확인됐습니다.
- 1주택이면 모든 부동산 세금이 없어지는 것은 아니지만 종부세 기본공제와 양도세 비과세 등에서 1세대 1주택자에게 유리한 조건이 있습니다.
- 2025~2026년에 갱신청구권을 실제 사용한 세입자는 2년 뒤인 2027~2028년에는 같은 권리를 다시 사용할 수 없어 당시 시장가격의 영향을 크게 받을 수 있습니다.
- 따라서 2027~2028년 전월세 가격 급등은 확정된 결과가 아니라 공급 부족과 임대물량 감소가 지속될 경우 현실화할 수 있는 위험 시나리오로 보는 것이 정확합니다.
서울 전세난의 출발점은 결국 새로 들어오는 집이 부족하다는 것입니다
전월세 가격을 안정시키려면 세입자가 선택할 수 있는 주택이 꾸준히 시장에 들어와야 합니다. 하지만 국토교통부는 2022~2024년 주택 착공이 크게 위축됐고, 그 영향으로 뒤이어 입주물량이 감소하면서 전월세 가격에도 영향을 주고 있다고 설명했습니다.
주택은 공급대책을 발표한다고 몇 달 뒤 바로 입주할 수 있는 상품이 아닙니다. 인허가와 착공, 공사를 거쳐 실제 입주까지 수년이 걸리기 때문에 과거의 착공 부진이 현재와 미래 임대시장의 공급 부족으로 이어질 수 있습니다.
서울시 역시 공급 부족 위험을 강하게 제기하고 있습니다. 서울시는 2026년 서울 아파트 신규 입주물량과 향후 정비사업 공급 감소를 근거로 앞으로 수년간 공급 부족이 이어질 가능성을 경고하고 있습니다. 다만 향후 입주 예정 물량은 사업 진행 상황에 따라 계속 달라질 수 있으므로 특정 연도의 숫자를 확정된 공급량처럼 받아들이기보다는 실제 착공과 준공 추이를 함께 확인해야 합니다.
다주택자가 집을 팔게 만드는 세금 구조도 임대시장과 연결됩니다
“1주택이어야 종부세가 안 나온다”는 표현은 정확하지 않습니다. 1세대 1주택자도 공시가격 등 요건에 따라 종합부동산세를 낼 수 있습니다.
다만 세제상 차이는 분명합니다. 주택분 종부세는 일반 개인의 기본공제가 9억원인 반면 1세대 1주택자는 12억원이 적용되고, 일정 요건을 충족하면 연령과 장기보유에 따른 세액공제도 받을 수 있습니다. 3주택 이상은 과세표준이 높아지면 2주택 이하보다 높은 종부세율이 적용될 수 있습니다.
| 구분 | 현재 제도의 핵심 | 임대시장과 연결되는 부분 |
|---|---|---|
| 종합부동산세 | 일반 기본공제 9억원, 1세대 1주택 12억원 | 주택 수를 줄일 유인이 될 수 있음 |
| 1세대 1주택 양도세 | 일정 요건 충족 시 비과세 적용, 12억원 초과 고가주택은 별도 계산 | 최종 1주택을 남기는 선택에 영향 |
| 다주택 양도세 | 조정대상지역 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료 | 종료 전 다주택자 매물 출회 증가 확인 |
양도소득세에서도 차이가 있습니다. 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 일정한 보유·거주 요건을 충족하면 양도세 비과세가 적용될 수 있으며, 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 초과 부분 등에 대해 별도 계산합니다. 반면 조정대상지역의 다주택자는 2026년 5월 9일을 끝으로 양도세 중과 유예가 종료됐습니다.
실제로 서울시는 중과 유예 종료를 앞둔 2026년 3월 다주택자의 매물이 집중되면서 토지거래허가 신청량이 크게 늘었다고 분석했습니다. 즉 세금과 규제 변화가 다주택자의 매도 시점을 앞당긴 현상 자체는 공식 자료에서도 확인됩니다.
문제는 집이 팔려도 모두 전세로 다시 나오지는 않는다는 점입니다
다주택자가 임대 중인 주택을 매도한다고 해서 그 집이 물리적으로 사라지는 것은 아닙니다. 하지만 임대시장에서는 이야기가 달라질 수 있습니다.
세입자가 거주하던 주택을 무주택 실수요자가 사서 직접 입주하거나, 집주인이 여러 주택을 정리한 뒤 남은 주택에 직접 거주한다면 그 주택은 다음 계약 때 전세나 월세 매물로 나오지 않을 수 있습니다. 전체 주택 수는 그대로지만 임대 가능한 주택은 한 채 줄어드는 구조입니다.
다만 현재 공식 통계만으로 “다주택자가 몇 채를 팔았고 그중 몇 채가 실거주로 전환돼 전세시장에서 사라졌다”고 정확한 규모까지 단정할 수는 없습니다. 따라서 세금 규제 때문에 모든 다주택자가 집을 팔고 실거주로 전환하고 있다고 쓰기보다는, 매도 압력이 커진 상황에서 실거주 전환까지 늘 경우 임대공급을 추가로 줄이는 요인이 된다고 설명하는 것이 정확합니다.
서울시 자료에서도 서울 500세대 이상 아파트 단지 가운데 전세 매물이 2건 이하인 단지가 상당한 비중을 차지하는 것으로 조사됐습니다. 세입자가 원하는 전세 수요는 여전히 높은데 계약 가능한 매물이 부족하다는 것이 서울시의 분석입니다.
전세가 없으면 결국 반전세와 월세로 수요가 이동합니다
전세 매물이 줄면 세입자에게 남는 선택은 많지 않습니다. 보증금을 더 마련하거나, 현재보다 작은 집이나 먼 지역으로 옮기거나, 반전세·월세를 선택해야 합니다.
실제로 2026년 6월 서울 아파트 임대차 거래에서 전세는 7,477건, 월세는 8,819건으로 집계됐습니다. 월세 비중은 54.1%로 전세 비중 45.9%를 넘어섰습니다. 같은 자료에서 전세 갱신계약 비중은 53.8%까지 올라 기존 세입자들이 이사보다 갱신을 선택하는 흐름도 확인됐습니다.
이 구조에서 신규 세입자는 더 어려워집니다. 기존 세입자가 계속 살면 그 집은 신규 전세 매물로 나오지 않고, 전세를 구하지 못한 수요는 다시 월세시장으로 이동합니다.
따라서 전세 부족이 월세 수요를 밀어 올리고, 월세 상승이 다시 세입자의 주거비를 높이는 연결고리가 만들어질 수 있습니다.
더 걱정되는 시점은 2027년과 2028년입니다
현재 전세 세입자에게 계약갱신청구권은 강력한 방어수단입니다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 1회에 한해 2년을 더 거주할 수 있습니다. 갱신 시 보증금이나 월세 증액은 원칙적으로 5%를 초과할 수 없습니다.
문제는 이 권리를 한 번만 사용할 수 있다는 것입니다.
| 최초 계약 | 갱신권 사용 | 다음 만기 | 다음 만기 때 상황 |
|---|---|---|---|
| 2023년 | 2025년 | 2027년 | 갱신권을 이미 썼다면 신규계약 가격 영향 |
| 2024년 | 2026년 | 2028년 | 갱신권을 이미 썼다면 신규계약 가격 영향 |
예를 들어 2023년 전세계약을 체결하고 2025년에 계약갱신청구권을 사용했다면 2027년에는 같은 청구권을 다시 사용할 수 없습니다. 현재 집에서 계속 살고 싶어도 집주인과 새로운 조건을 협의해야 하며, 다른 집으로 옮겨야 한다면 당시 전세·월세 시장가격을 그대로 마주하게 됩니다.
2024년 계약자가 2026년에 갱신권을 사용했다면 같은 문제가 2028년에 발생할 수 있습니다.
특히 2026년 6월 서울 아파트 전세 갱신계약 가운데 계약갱신요구권 사용 비중은 55.0%였습니다. 이들이 모두 2028년 같은 시점에 계약을 끝내는 것은 아니지만, 현재 갱신권으로 가격 상승을 피하고 있는 세입자의 일부가 2년 뒤에는 신규계약 시장으로 이동한다는 점은 분명히 확인해야 합니다.
2027·2028년 전월세가 급등하려면 세 가지가 겹쳐야 합니다
2027년이나 2028년에 전월세 가격이 반드시 폭등한다고 단정할 수는 없습니다. 공급과 금리, 경기, 정책이 달라지면 시장도 변할 수 있기 때문입니다.
다만 다음 세 가지가 동시에 이어진다면 위험은 커집니다.
① 신규 입주와 임대주택 공급 부족이 계속되는 경우입니다.
② 다주택자 매도와 집주인 실거주 전환 등으로 기존 전세 물량까지 감소하는 경우입니다.
③ 이미 계약갱신청구권을 사용한 세입자가 2027~2028년 신규계약 시장으로 다시 나오는 경우입니다.
이때는 “전세보증금이 5%만 오른다”는 보호장치가 더 이상 적용되지 않는 세입자가 늘어날 수 있습니다. 계약갱신청구권을 이미 사용한 뒤 체결하는 새로운 계약의 보증금은 기존 계약의 단순 5% 상한만으로 결정되는 구조가 아니기 때문에 당시 시장가격과 임대인·임차인의 협상에 영향을 받습니다.
결국 2027~2028년의 핵심은 갱신권 자체가 아니라 갱신권으로 시간을 번 세입자가 공급 부족 상태의 신규계약 시장으로 얼마나 많이 돌아오느냐입니다.
지금 전세에 살고 있다면 갱신청구권 사용 시점을 놓치면 안 됩니다
현재 집에서 계속 거주하고 싶다면 먼저 계약 만료일을 확인하세요. 갱신청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 하고 한 번 사용하면 2년을 더 보장받을 수 있습니다.
보증금과 월세 증액도 기존 금액의 5%가 상한입니다. 5%를 반드시 올려줘야 한다는 의미는 아니며 임대인과 임차인이 더 낮은 금액으로 합의할 수 있습니다. 증액이 있었다면 1년 안에 다시 증액할 수도 없습니다.
다만 임대인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주, 임차인의 2기 차임 연체, 무단전대, 철거·재건축 등 법에서 정한 사유가 있다면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
갱신이 어렵다면 만기 직전까지 기다리지 말고 전세와 반전세, 월세의 총비용을 미리 비교하는 것이 좋습니다. 특히 새집을 계약하기 전에는 현재 집의 보증금 반환일을 확인하고, 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령 등 보증금 보호 절차도 확인해야 합니다.
세금·공급·갱신 시기를 같이 보니 2026년보다 그 이후가 더 중요했습니다
제가 이번 자료를 확인하면서 가장 눈여겨본 부분은 현재 전셋값이 몇 퍼센트 올랐느냐보다 임대시장에 새로 나올 주택이 앞으로 충분한가였습니다.
국토교통부는 과거 착공 감소가 현재 입주 감소와 전월세 가격에 영향을 주고 있다고 설명하고 있고, 서울의 실제 거래에서도 월세 비중이 전세를 넘어선 모습이 나타났습니다. 동시에 2026년 5월 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 증가했다는 자료도 확인됩니다.
이 자료들을 계약갱신청구권의 2년 주기와 함께 놓고 보니 2027년과 2028년이 눈에 들어왔습니다. 지금은 5% 증액 제한 안에서 계약을 연장한 세입자라도 갱신권을 실제로 사용했다면 2년 뒤에는 같은 보호를 다시 사용할 수 없습니다. 그래서 저는 향후 전세시장을 볼 때 평균 전셋값보다 신규 입주물량, 전세 매물 수, 갱신권 사용 비중, 집주인 실거주 전환 여부를 같이 확인하는 것이 중요하다고 판단했습니다.
2027·2028년 전세 만기를 앞둔 세입자가 확인할 항목
- [ ] 현재 계약 만료일과 계약갱신청구권 사용 여부 확인하기
- [ ] 아직 사용하지 않았다면 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사하기
- [ ] 갱신 시 보증금·월세 증액이 기존 금액의 5% 이내인지 확인하기
- [ ] 집주인이 실거주를 이유로 거절한다면 거절 사유를 문자 등으로 남겨두기
- [ ] 갱신권을 이미 사용했다면 2027년·2028년 신규계약 가능성을 미리 계산하기
- [ ] 현재 지역의 전세 매물 수와 신규 입주 예정 물량 함께 확인하기
- [ ] 전세대출 이자와 반전세·월세·관리비를 포함한 총주거비 비교하기
- [ ] 기존 보증금을 돌려받기 전에 새집 잔금을 치러야 하는지 확인하기
자주 묻는 질문
Q. 다주택자가 집을 팔면 전세가 무조건 줄어드나요?
그렇지는 않습니다. 임대주택을 다른 임대인이 매수하면 전세가 유지될 수도 있습니다. 다만 실수요자가 매수해 직접 거주하거나 집주인이 임대하던 주택에 들어가 살면 해당 주택은 임대시장에서 빠질 수 있습니다. 현재 자료만으로 이 규모를 정확히 단정하는 것은 어렵습니다.
Q. 1주택자가 되면 종부세를 아예 내지 않나요?
아닙니다. 1세대 1주택도 공시가격 등에 따라 종부세가 발생할 수 있습니다. 다만 종부세 기본공제가 일반 개인 9억원보다 높은 12억원이고 일정 요건에서 연령·보유기간 세액공제도 적용될 수 있습니다.
Q. 2027년과 2028년에 전셋값이 반드시 폭등하나요?
아직 그렇게 단정할 근거는 없습니다. 다만 공급 부족이 계속되고 기존 전세 매물이 줄어드는 가운데 갱신권을 이미 사용한 세입자가 신규계약 시장에 다시 나온다면 가격 상승 압력이 커질 가능성은 있습니다.
Q. 계약갱신청구권을 썼다면 다음 계약도 5%만 올릴 수 있나요?
갱신청구권을 행사한 해당 갱신에서는 5% 증액 상한이 적용됩니다. 하지만 갱신권을 이미 1회 사용하고 그 2년의 계약까지 끝난 뒤 새로운 계약을 체결하는 상황에서는 기존 갱신계약의 5% 상한만으로 다음 계약가격이 정해지는 것은 아닙니다.
Q. 집주인이 실거주한다고 하면 갱신청구권을 사용할 수 없나요?
임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우에는 법정 갱신거절 사유가 될 수 있습니다. 다만 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 법이 정한 기간 내 정당한 사유 없이 다른 세입자에게 임대하는 경우에는 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.
지금의 전세난보다 2년 뒤 계약을 준비해야 합니다
2026년 서울 전월세 시장에서 이미 전세 거래가 줄고 월세 비중이 커지는 변화가 확인되고 있습니다. 여기에 과거 착공 감소에 따른 입주 부족과 다주택자의 주택 수 조정이 계속되면서 기존 임대물량까지 줄어든다면 세입자의 선택지는 더 좁아질 수 있습니다.
특히 2025년과 2026년에 계약갱신청구권을 실제 사용했다면 2027년과 2028년의 다음 만기를 미리 생각해야 합니다. 지금 할 일은 갱신권 사용 여부 확인, 현재 지역의 전세 매물과 입주물량 확인, 2년 뒤 신규계약에 필요한 자금 계산입니다.
2027~2028년 전월세 급등은 아직 확정된 미래가 아닙니다. 그러나 공급 부족과 임대물량 감소, 갱신권 소진이 동시에 이어진다면 세입자가 체감하는 부담이 지금보다 훨씬 커질 수 있다는 점은 미리 대비할 필요가 있습니다.
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