외국인은 6·27 대출규제를 받지 않을까? 중국인 부동산 매입 팩트체크

외국인은 6·27 대출규제를 받지 않아 중국 국적자가 한국인보다 쉽게 아파트를 살 수 있다는 주장이 있습니다. 그러나 국내 금융회사에서 주택담보대출을 받는 외국인은 6·27 규제의 적용 대상으로 보는 것이 맞습니다.

2025년 6월 27일 발표된 가계부채 관리 방안은 차주의 국적이 아니라 국내 금융회사가 취급하는 대출의 종류, 주택 소재지, 주택 보유 수와 상환능력을 기준으로 적용합니다. 금융위원회가 발표한 규정과 문답자료에는 중국인이나 외국인을 별도로 제외한다는 내용이 없습니다.

논란이 생기는 이유는 중국 등 해외 금융기관에서 빌린 돈으로 한국 주택을 구입하는 경우입니다. 해외대출은 국내 금융회사가 실행한 가계대출이 아니므로 6·27 대책의 주담대 한도와 같은 방식으로 직접 관리되지 않지만, 외국환 신고와 자금출처 소명, 토지거래허가 절차까지 면제되는 것은 아닙니다.

핵심요약

• 외국인도 국내 금융회사에서 주담대를 받으면 6·27 대출규제를 적용받습니다.

• 중국 국적자만 주담대 한도·LTV·DSR을 면제한다는 공식 규정은 확인되지 않습니다.

• 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대는 주택가격에 따라 최대 6억원·4억원·2억원으로 제한됩니다.

• 해외 금융기관 대출은 국내 주담대 규제와 관리방식이 다르지만 외환 신고와 자금출처 증빙이 필요할 수 있습니다.

• 자금조달계획서에는 해외 금융기관명과 해외대출 금액도 구분해 적어야 합니다.

• 외국인 토지거래허가구역에서는 계약 전 허가와 취득 후 2년 실거주 조건을 확인해야 합니다.

외국인도 6·27 대출규제를 적용받습니다

6·27 대출규제는 ‘한국인만 적용하는 제도’가 아니라 국내 금융권의 가계대출 취급 기준입니다.

외국인이 국내 은행·보험사·상호금융 등에서 한국 주택을 담보로 구입자금 대출을 받는다면 주택 소재지와 가격, 보유 주택 수, LTV와 DSR, 대출 목적에 따른 규제를 확인합니다. 국내 금융회사의 대출을 이용하면서 외국 국적이라는 이유만으로 규제를 면제받는 구조가 아닙니다.

6·27 대책에서 도입된 주요 내용은 다음과 같습니다.

확인 항목	6·27 대책 주요 내용
적용지역	수도권 및 규제지역 중심
추가 주택구입	기존 주택을 처분하지 않는 1주택자와 다주택자의 추가 구입 주담대 제한
주담대 한도	주택구입 목적 주담대 최대 6억원
대출 만기	수도권·규제지역 주담대 30년 이내
전입 의무	주택구입 목적 주담대 이용 시 6개월 안에 전입
신용대출	차주별 연소득 이내로 제한
전세대출	소유권 이전 조건부 전세대출 금지

금융위원회는 2025년 6월 28일부터 주택구입 목적 주담대 한도, 전입 의무와 대출 만기 제한 등을 전 금융권에 적용했습니다. 실제 대출액은 최고 한도 안에서 LTV·DSR과 금융회사의 상환능력 심사를 거쳐 결정됩니다.

따라서 중국 국적자가 수도권 아파트를 구입하면서 국내 은행에서 주담대를 받는다면 ‘외국인이어서 6억원 한도를 적용받지 않는다’고 볼 수 없습니다.

현재는 주택가격별 최대한도까지 확인해야 합니다

6·27 대책의 ‘최대 6억원’만 알고 있으면 현재 규제를 정확히 판단하기 어렵습니다. 이후 발표된 9·7 및 10·15 조치로 규제지역 LTV와 고가주택 대출한도가 추가로 강화됐기 때문입니다.

수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대 한도는 주택가격에 따라 다음과 같이 적용됩니다.

주택 시가	주담대 최대한도
15억원 이하	6억원
15억원 초과~25억원 이하	4억원
25억원 초과	2억원

규제지역에서는 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주담대 LTV가 40%로 강화됐습니다. 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 DSR 가산금리 하한도 3%로 높아져, 소득과 기존 부채에 따라 실제 대출 가능액이 표의 최고한도보다 적을 수 있습니다.

예를 들어 중국 국적자가 서울에서 시가 20억원 아파트를 매수한다고 해도 국내 금융회사에서 받을 수 있는 구입 목적 주담대 최고한도는 4억원입니다. 여기에 LTV와 DSR을 각각 계산한 뒤 가장 낮은 금액이 실질적인 한도가 됩니다.

국내 체류기간이 짧거나 국내 소득·신용 이력이 충분하지 않은 외국인은 은행 심사에서 추가 자료를 요구받거나 대출기간이 짧아질 수 있습니다. 이는 외국인이 규제를 면제받는 특혜라기보다 금융회사가 상환 가능성을 별도로 판단하는 과정입니다.

중국에서 빌린 돈은 6·27 규제를 피하는 걸까?

중국 금융기관이 실행한 대출은 한국 금융회사의 가계대출이 아니므로 6·27 대책의 주담대 최대한도가 직접 적용되는 대출은 아닙니다.

이 점만 보면 국내 대출을 이용하는 한국인보다 유리해 보일 수 있습니다. 그러나 이는 ‘중국인에게 부여한 예외’라기보다 대출을 실행한 금융기관과 감독 체계가 다른 데서 생기는 차이입니다.

자금 조달 방법	6·27 대출규제	국내에서 확인할 절차
국내 은행 주담대	적용	LTV·DSR·주담대 한도·전입 의무
국내 신용대출	적용	연소득 한도·DSR·사용 목적
중국 등 해외 금융기관 대출	직접 적용되지 않음	외환 신고·송금 증빙·자금조달계획서
해외 본인 예금	대출규제 대상 아님	송금내역·자금출처 증빙
가족에게 받은 자금	대출규제와 별도	증여 여부와 세금 신고 확인

비거주 외국인이 해외에서 전액 송금한 돈으로 국내 부동산을 사는 경우에는 외국환은행 신고 대상이 될 수 있습니다. 국내 은행 대출이나 전세보증금 승계처럼 취득자금 일부를 국내에서 조달하면 한국은행 신고 대상이 될 수 있습니다.

국내 장기체류 외국인이 외국환거래법상 거주자로 분류되고 해외 금융기관이나 비거주자로부터 돈을 빌리는 경우에도 별도의 외화차입 신고 여부를 확인해야 합니다. 개인이 비거주자로부터 외화자금을 차입할 때는 지정거래 외국환은행을 거쳐 한국은행에 신고하는 것이 원칙입니다.

결국 ‘해외대출이면 6·27 주담대 한도를 적용받지 않는다’는 설명은 일부 맞지만, ‘아무 규제나 신고 없이 한국 집을 살 수 있다’는 결론은 틀립니다.

해외자금은 자금조달계획서에 밝혀야 합니다

해외대출이나 해외예금을 이용해 주택을 구입했다면 자금의 종류와 출처를 구분해 신고해야 합니다.

주택취득자금 조달 및 입주계획서에는 해외 금융기관에서 국내로 이체한 예금의 금융기관명과 금액을 적도록 돼 있습니다. 해외 금융기관 대출을 이용한 경우에도 대출금액과 금융기관명을 별도로 기재해야 합니다.

필요한 자료는 거래 방식에 따라 달라질 수 있지만 일반적으로 다음 항목을 준비합니다.

• 해외 금융기관 대출계약서

• 대출 실행과 송금 내역

• 해외 예금 잔액증명서

• 국내 입금계좌 거래내역

• 원리금 상환 조건

• 주택 매매계약서

• 외국환 신고필증

• 증여·상속 자금이라면 관계와 세금 신고 자료

자금조달계획서를 사실과 다르게 작성하거나 해외대출을 본인 예금으로 표시하면 자금출처 조사 과정에서 문제가 될 수 있습니다. 국내 금융당국은 6·27 대책 이후 사업자대출을 주택구입에 유용하는 행위도 점검하고 있으므로, 대출의 명목과 실제 사용처가 일치해야 합니다.

외국인 토지거래허가는 대출규제와 별도입니다

외국인은 대출을 전혀 받지 않고 현금으로 주택을 사더라도 외국인 토지거래허가 대상인지 확인해야 합니다.

외국인 대상 토지거래허가구역은 서울 전역과 경기도 23개 시·군, 인천 7개 구에 지정됐습니다. 대상 지역에서 외국인 개인이나 외국법인 등이 아파트·단독·다가구·연립·다세대주택을 사려면 매매계약 전에 허가를 받아야 하고, 취득 후 2년간 실제 거주해야 합니다.

구분	주요 내용
지정기간	2025년 8월 26일~2026년 8월 25일
대상지역	서울 전역, 경기 23개 시·군, 인천 7개 구
대상자	외국인 개인, 외국법인·단체 등
대상주택	아파트·단독·다가구·연립·다세대
주요 의무	계약 전 허가, 취득 후 2년 실거주
위반 시	이행명령·이행강제금·허가취소 가능

공개된 지정기간은 2026년 8월 25일까지입니다. 8월 26일 이후 계약을 계획한다면 연장·변경 고시가 발표됐는지 다시 확인해야 합니다.

국토교통부에 따르면 해당 허가구역 지정 이후 서울의 외국인 주택거래는 51%, 수도권 전체 거래는 35% 감소했습니다. 이는 외국인의 주택 매입이 대출규제 외에도 거래허가와 실거주 조건으로 관리되고 있음을 보여줍니다.

중국인 부동산 매입 통계는 어떻게 봐야 할까?

중국인은 외국인 국적 가운데 국내 주택을 가장 많이 보유한 집단입니다. 그러나 외국인 가운데 중국인 비중과 국내 전체 주택 가운데 중국인이 보유한 비중을 혼동해서는 안 됩니다.

항목	2025년 말 통계
외국인 소유 국내 주택	108,231호
국내 전체 주택 대비	0.55%
중국인 소유 비중	외국인 국적 중 가장 높음

국토교통부가 발표한 2025년 말 통계에서 외국인이 소유한 국내 주택은 10만8,231호로 전체 주택의 0.55%였습니다. 국적별로는 중국인이 가장 많은 주택을 보유했습니다.

중국인의 보유 규모와 해외자금 유입에 대한 관리 필요성은 별도로 논의할 수 있습니다. 다만 ‘외국인 중 중국인이 가장 많다’는 통계를 ‘중국인이 국내 주택시장의 상당 부분을 소유한다’는 뜻으로 확대 해석하면 실제 규모를 과장하게 됩니다.

중국인 대출 특혜 주장을 판정하면

외국인과 중국인의 부동산 대출을 둘러싼 주요 주장을 정리하면 다음과 같습니다.

주장	판정	이유
중국인은 국내 주담대 6억원 한도를 적용받지 않는다	사실 아님	국내 금융회사 대출에는 국적별 면제 규정이 없음
외국인은 LTV·DSR을 적용받지 않는다	사실 아님	국내 주담대라면 LTV·DSR 심사 적용
중국 해외대출에는 한국 주담대 한도가 직접 적용되지 않는다	일부 사실	해외 금융회사가 실행한 대출은 국내 가계대출이 아님
해외대출이면 신고 없이 집을 살 수 있다	사실 아님	외환 신고·자금조달계획서·자금출처 확인 필요
현금 매입 외국인은 아무 규제도 받지 않는다	사실 아님	거래신고와 토지거래허가·실거주 조건 적용 가능
중국인은 한국인보다 국내 은행 대출을 더 쉽게 받는다	일률적으로 판단 불가	소득·신용·체류기간과 은행 심사에 따라 달라짐

핵심은 ‘국적에 따른 대출 특혜’와 ‘해외자금이 국내 대출규제 밖에서 조달되는 문제’를 구분하는 것입니다. 국내 금융회사가 중국 국적자에게 6·27 규제를 면제하는 것은 아니지만, 해외에서 조달한 자금은 국내 대출한도와 다른 관리체계를 거칩니다.

부동산 매입 전 확인할 체크리스트

• 국내 금융회사 대출인지 해외 금융기관 대출인지 구분합니다.

• 매입 주택의 수도권·규제지역 해당 여부를 확인합니다.

• 주택가격별 주담대 최대한도와 LTV를 계산합니다.

• 기존 대출을 포함한 DSR 심사 가능 금액을 확인합니다.

• 외국환거래법상 거주자·비거주자 여부를 확인합니다.

• 해외대출 계약서와 송금·입금 내역을 준비합니다.

• 자금조달계획서에 해외 금융기관명과 대출액을 정확히 적습니다.

• 외국인 토지거래허가구역인지 계약 전에 확인합니다.

• 취득 후 2년 실거주 조건을 이행할 수 있는지 점검합니다.

• 매매계약 전 거래은행과 관할 시·군·구청에 신고 절차를 확인합니다.

자주 묻는 질문

영주권을 가진 중국인도 6·27 대출규제를 받나요?

국내 금융회사에서 주택구입 목적 주담대를 받는다면 체류자격과 관계없이 해당 대출의 LTV·DSR·한도 규제를 확인해야 합니다. 영주자격이 국내 대출규제 면제를 의미하지는 않습니다.

중국인이 국내 은행에서 10억원을 빌려 서울 아파트를 살 수 있나요?

일반적인 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대로는 어렵습니다. 시가 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원 한도가 적용되며 실제 금액은 LTV와 DSR에 따라 더 낮아질 수 있습니다.

중국 은행에서 10억원을 빌리면 한국에 신고하지 않아도 되나요?

그렇지 않습니다. 외국환거래법상 거주자·비거주자 구분과 자금 반입 방식에 따라 외국환은행 또는 한국은행 신고가 필요할 수 있으며, 자금조달계획서에도 해외 금융기관 대출을 적어야 합니다.

외국인이 현금으로 아파트를 사면 6개월 전입 의무가 없나요?

6·27 대책의 6개월 전입 의무는 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대 이용자에게 적용되는 조건입니다. 다만 외국인 토지거래허가 대상 주택이라면 대출 여부와 관계없이 취득 후 2년 실거주 조건이 적용될 수 있습니다.

한국인도 해외에서 돈을 빌리면 국내 대출한도를 피할 수 있나요?

해외 금융기관 차입은 국내 금융회사의 주담대와 관리방식이 다를 수 있습니다. 그러나 외화차입 신고와 송금 증빙, 세무상 자금출처 확인이 필요할 수 있으므로 단순한 규제 우회 수단으로 볼 수 없습니다.

마무리

외국인은 6·27 대출규제를 받지 않는다는 주장은 국내대출과 해외자금 조달을 혼동한 설명입니다. 중국 국적자도 국내 금융회사에서 주택담보대출을 받으면 주담대 최대한도, LTV·DSR, 대출 만기와 전입 의무를 적용받습니다.

해외 금융기관에서 빌려온 자금에는 국내 주담대 한도가 직접 적용되지 않을 수 있습니다. 하지만 외국환 신고와 자금조달계획서 제출, 송금내역·자금출처 소명, 외국인 토지거래허가와 실거주 의무까지 사라지는 것은 아닙니다.

중국인 부동산 매입을 판단할 때는 국적만 볼 것이 아니라 국내대출인지 해외대출인지, 외국환거래법상 거주자인지, 주택 소재지가 어디인지, 자금출처가 확인되는지를 나눠 살펴봐야 합니다.