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부모가 보유한 아파트를 자녀에게 시세보다 저렴하게 매도하는 부모 자식 간 저가양도가 증여의 대안으로 자주 검토되고 있습니다.
정상적인 증여보다 세금을 줄일 수 있다는 기대 때문이지만, 가족 간 부동산 매매는 계약서에 적은 금액만으로 세금이 결정되지 않습니다. 자녀에게 저가양수에 따른 증여세가 발생할 수 있고, 부모의 양도소득세는 실제 매매가격이 아닌 시가로 다시 계산될 수 있습니다.
특히 2026년부터는 배우자나 직계존비속에게 부동산을 유상으로 넘기더라도 지급한 대가와 시가인정액의 차이가 일정 기준을 넘으면 취득세상 증여로 보는 기준이 도입됐습니다. 대가와 시가인정액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 무상취득으로 보아 취득세를 판단할 수 있어, 과거 방식만 믿고 거래하면 예상보다 큰 취득세가 나올 수 있습니다.
부모 자식 간 저가매매를 준비한다면 증여세의 30%·3억 원 기준만 볼 것이 아니라 양도소득세, 취득세 과세표준, 주택 수에 따른 중과세율까지 함께 계산해야 합니다.
부모 자식 간 저가양도는 무엇일까?
시가보다 낮은 금액으로 가족에게 부동산을 파는 거래다
저가양도란 부동산을 정상적인 시가보다 낮은 가격으로 매도하는 거래를 말합니다.
예를 들어 시가 10억 원인 아파트를 부모가 자녀에게 7억 원에 넘긴다면 계약상으로는 7억 원의 유상매매입니다. 그러나 세법에서는 부모와 자녀가 특수관계인이므로 3억 원의 차액이 사실상 무상으로 이전된 것은 아닌지 별도로 판단합니다.
가족끼리 부동산을 싸게 사고파는 계약 자체가 금지되는 것은 아닙니다. 다만 세법상 시가와 실제 거래가격의 차이가 크면 그 차액의 일부 또는 전부가 증여로 취급되거나, 시가를 기준으로 세금이 다시 계산될 수 있습니다.
계약서에 낮은 가격을 적는다고 세금도 낮아지는 것은 아니다
부모 자식 간 부동산 매매에서는 다음 세금이 각각 다른 기준으로 계산됩니다.
부모가 부담하는 양도소득세
자녀에게 발생할 수 있는 증여세
자녀가 납부하는 취득세
자녀의 자금출처와 관련된 추가 증여세
따라서 매매가격을 낮추면 자녀가 당장 준비해야 하는 현금은 줄어들 수 있지만, 전체 세금이 반드시 줄어드는 것은 아닙니다.
부모 자식 저가양도 취득세는 어떻게 계산할까?
2026년부터 직계존비속 거래의 증여의제 기준을 확인해야 한다
부모와 자녀는 직계존비속 관계입니다. 2026년부터 배우자나 직계존비속의 부동산을 유상으로 취득하더라도 지급한 대가와 시가인정액의 차이가 다음 중 하나에 해당하면 취득세상 증여로 보는 기준이 적용됩니다.
차액이 3억 원 이상인 경우
차액이 시가인정액의 30% 이상인 경우
이는 ‘3억 원과 30% 중 작은 금액을 넘는 부분만 증여세로 계산하는’ 국세의 저가양수 기준과 구분해야 합니다. 취득세에서는 일정 기준을 넘는 가족 간 거래 자체를 무상취득으로 보아 취득원인과 세율을 판단할 수 있습니다.
예를 들어 시가인정액 10억 원인 주택을 자녀가 부모에게 6억 원을 지급하고 취득했다면 차액은 4억 원입니다. 이는 3억 원 이상이고 시가인정액의 30%인 3억 원도 넘기므로 취득세상 증여의제 적용 여부를 반드시 검토해야 합니다.
가족 간 지분거래도 같은 기준을 확인해야 한다
부모가 주택 전체가 아니라 일부 지분만 자녀에게 매도하는 경우에도 유상으로 취득하는 지분의 대가와 해당 지분의 시가인정액을 비교해야 합니다.
2026년 지방세법 시행령 개정에서는 배우자·직계존비속 간 부동산 지분 취득 시 유상거래 적용기준도 보완됐습니다. 지분만 거래하면 안전하다고 단정하기보다 취득 지분의 시가와 실제 지급액을 기준으로 검토해야 합니다.
취득세 시가인정액은 무엇일까?
공시가격이 아니라 실제 시장가치를 반영하는 금액이다
시가인정액은 취득한 재산의 실제 시장가치를 취득세 과세표준에 반영하기 위한 금액입니다.
일반적으로 다음과 같은 자료가 검토될 수 있습니다.
해당 부동산의 매매사례가액
동일하거나 유사한 부동산의 매매사례가액
둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액
경매 또는 공매가액
관련 법령에 따른 시가표준액
지방세 제도는 무상취득 등에 시장가치를 반영하기 위해 시가인정액을 과세표준으로 적용하도록 개편됐습니다. 따라서 시가인정액은 단순한 공동주택 공시가격과 같은 개념이 아닙니다.
KB시세와 국토부 실거래가는 참고자료다
KB부동산 시세와 국토교통부 실거래가 공개자료는 가족 간 거래가격을 정할 때 유용한 참고자료입니다.
다만 KB시세 하나만으로 세법상 시가가 자동 확정되는 것은 아닙니다. 동일 단지라도 다음 조건에 따라 가격 차이가 발생할 수 있기 때문입니다.
전용면적
동과 층
방향과 조망
내부 수리 상태
거래 시점
임차보증금 승계 여부
급매나 특수한 거래조건
가족 간 거래에서는 계약일 전후의 동일·유사 매매사례와 감정가액 등 법령상 인정되는 자료를 중심으로 시가인정액을 판단해야 합니다.
다주택자가 되는 자녀는 취득세 중과를 주의해야 한다
저가매매라도 자녀의 주택 수는 그대로 반영된다
부모에게 집을 저렴하게 샀더라도 자녀가 주택을 취득한 사실은 달라지지 않습니다.
주택 유상취득의 취득세율은 자녀와 세대원의 기존 주택 수, 취득 주택의 소재지 등 여러 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 현행 지방세법은 법인과 다주택자의 주택 유상취득에 별도의 중과세율을 규정하고 있습니다.
일반적으로 적용 구조는 다음과 같이 구분됩니다.
조정대상지역에서 2주택이 되는 경우: 8% 중과 검토
조정대상지역에서 3주택 이상이 되는 경우: 12% 중과 검토
비조정대상지역에서 3주택이 되는 경우: 8% 중과 검토
비조정대상지역에서 4주택 이상이 되는 경우: 12% 중과 검토
법인이 주택을 취득하는 경우: 12% 중과 검토
다만 일시적 2주택과 상속주택, 저가주택, 지방의 일정 주택 등은 주택 수 산정이나 중과 대상에서 제외되는 예외가 있을 수 있습니다. 2026년에도 지방 미분양주택 등 일부 주택에 중과 제외 특례가 추가됐으므로 거래 당시 법령을 확인해야 합니다.
취득세상 증여로 보면 별도의 무상취득 세율이 문제 된다
부모 자식 간 저가매매가 2026년 신설 기준에 따라 취득세상 증여로 판단되면 일반 유상취득세율이 아니라 무상취득세율을 검토하게 됩니다.
특히 조정대상지역에 있는 일정 가액 이상의 주택을 무상으로 취득하면 12% 중과세율이 적용될 수 있습니다. 다만 증여자의 주택 수와 1세대 1주택자 여부, 주택가액, 지역 등 예외 조건이 있으므로 거래 구조별 확인이 필요합니다. 행정안전부의 2026년 지방세제 안내도 조정대상지역의 일정 주택 증여에 12% 중과가 적용될 수 있음을 설명하고 있습니다.
즉, 부모 자식 간 저가매매에서는 두 가지 중과 가능성을 나눠 봐야 합니다.
유상취득으로 인정되지만 자녀가 다주택자가 되어 8%·12%가 적용되는 경우
저가거래가 취득세상 증여로 의제되어 무상취득 중과세율을 검토하는 경우
저가양도 세목별 기준은 어떻게 다를까?
양도소득세는 시가의 5% 또는 3억 원 기준이다
부모가 자녀에게 부동산을 시가보다 낮게 양도해 양도소득세 부담을 부당하게 줄인 것으로 인정되면 부당행위계산 부인이 적용될 수 있습니다.
소득세법 시행령은 시가와 거래가액의 차액이 다음 중 하나에 해당하면 적용 대상으로 봅니다.
차액이 시가의 5% 이상
차액이 3억 원 이상
이 경우 부모가 실제로 받은 낮은 매매가격이 아니라 시가를 양도가액으로 보아 양도소득세를 계산할 수 있습니다.
예를 들어 시가 10억 원인 아파트를 9억 원에 자녀에게 팔았다면 차액은 1억 원입니다. 자녀의 증여세 기준인 3억 원에는 미치지 않지만 시가의 5%인 5천만 원을 넘으므로 부모의 양도소득세 부당행위계산 적용 여부가 문제가 될 수 있습니다.
증여세는 시가의 30%와 3억 원 중 작은 금액을 뺀다
특수관계인에게 재산을 시가보다 낮게 양도하면 자녀가 얻은 저가양수 이익에 증여세가 부과될 수 있습니다.
증여재산가액은 일반적으로 다음과 같이 계산합니다.
증여재산가액 = 시가 - 실제 매매가격 - 기준금액
여기서 기준금액은 다음 두 금액 중 작은 금액입니다.
시가의 30%
3억 원
상속세 및 증여세법 시행령은 저가양수의 기준금액을 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액으로 정하고 있습니다.
예를 들어 시가 10억 원인 아파트를 6억 원에 샀다면 다음과 같습니다.
시가와 매매가격의 차액: 4억 원
시가의 30%: 3억 원
기준금액: 3억 원
증여재산가액: 1억 원
실제 증여세는 지난 10년간 동일인에게 받은 증여재산, 직계존속 증여공제, 신고세액공제 등을 반영해 계산합니다.
취득세는 2026년부터 가족 간 유상거래 기준이 강화됐다
취득세는 양도소득세나 증여세와 같은 방식으로 계산하지 않습니다.
부모와 자녀 사이에서 지급한 대가와 시가인정액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 취득세상 증여로 볼 수 있습니다. 이 경우 실제 매매가격을 기준으로 한 일반 유상취득이 아니라 무상취득에 관한 과세표준과 세율을 검토하게 됩니다.
저가양도 세목별 차이 한눈에 보기
| 구분 | 판단 기준 | 주요 결과 |
|---|---|---|
| 양도소득세 | 시가와 거래가액의 차이가 시가의 5% 이상 또는 3억 원 이상 | 부모의 양도가액을 시가로 재계산할 수 있음 |
| 증여세 | 저가양수 이익에서 시가의 30%와 3억 원 중 작은 금액 차감 | 초과 금액을 자녀의 증여재산가액으로 계산 |
| 취득세 | 직계존비속 간 지급 대가와 시가인정액의 차이가 3억 원 이상 또는 시가인정액의 30% 이상 | 취득세상 증여로 보아 무상취득 과세 검토 |
| 취득세 중과 | 자녀의 세대별 주택 수와 주택 소재지·취득원인 등에 따라 판단 | 8% 또는 12% 중과세율이 적용될 수 있음 |
양도소득세의 5%, 증여세의 30%·3억 원, 취득세의 증여의제 기준은 각각 목적과 계산 방식이 다릅니다. 하나의 기준만 충족했다고 전체 거래가 안전한 것은 아닙니다.
부모 자식 저가양도 계산 예시
시가 10억 원 주택을 7억 원에 매매한다면
단순한 이해를 위한 사례입니다.
시가 또는 시가인정액: 10억 원
실제 매매가격: 7억 원
차액: 3억 원
증여세는 시가의 30%인 3억 원과 3억 원 중 작은 금액을 차감하므로 저가양수 증여재산가액이 없을 수 있습니다.
그러나 부모의 양도소득세는 차액 3억 원이 시가의 5%를 넘으므로 시가를 기준으로 양도가액을 다시 계산할 수 있습니다.
취득세는 차액이 3억 원에 해당하므로 2026년 직계존비속 간 유상거래의 증여의제 기준에 해당하는지 확인해야 합니다. 법령에서 ‘이상’으로 규정한다면 정확히 3억 원인 경우도 포함될 수 있으므로 경계 금액으로 계약하는 것은 특히 주의해야 합니다.
시가 10억 원 주택을 8억 원에 매매한다면
시가 또는 시가인정액: 10억 원
매매가격: 8억 원
차액: 2억 원
저가양수 증여세 기준에서는 차액이 3억 원보다 작아 증여재산가액이 발생하지 않을 수 있습니다.
취득세상 가족 간 증여의제 기준도 차액 3억 원과 시가인정액의 30%에 미치지 않을 수 있습니다.
그러나 부모의 양도소득세에서는 차액 2억 원이 시가의 5%인 5천만 원을 넘으므로 부당행위계산 부인 여부를 검토해야 합니다.
이 사례는 증여세와 취득세상 증여 문제가 없더라도 부모의 양도소득세는 늘어날 수 있다는 점을 보여줍니다.
아파트 저가양도와 부담부증여는 무엇이 다를까?
저가양도는 매매대금을 실제로 지급하는 거래다
저가양도는 자녀가 부모에게 정해진 매매대금을 실제로 지급하고 소유권을 취득하는 방식입니다.
정상적인 유상거래로 인정받으려면 다음 조건이 뒷받침돼야 합니다.
계약금·중도금·잔금의 실제 지급
자녀의 매매대금 조달 능력
부모 계좌에 실제 입금
거래 후 대금의 재반환이 없을 것
매매가격을 정한 객관적인 근거
계약서만 작성하고 대금이 오가지 않으면 정상적인 매매로 인정받기 어렵습니다.
부담부증여는 채무를 함께 넘기는 증여다
부담부증여는 주택을 증여하면서 담보대출이나 전세보증금 반환채무 등을 자녀가 실제로 승계하는 방식입니다.
채무 승계 부분은 유상양도로 보아 부모에게 양도소득세가 발생할 수 있고, 순수 증여 부분은 자녀의 증여세 대상이 됩니다. 취득세도 취득원인과 주택 조건에 따라 매매와 다른 방식으로 계산될 수 있습니다.
저가양도와 부담부증여 중 어느 방식이 유리한지는 다음 요소에 따라 달라집니다.
부모의 주택 취득가액
현재 시가
담보대출과 전세보증금
부모의 주택 수
자녀의 주택 수
과거 10년간 증여 내역
자녀의 매매대금 조달 능력
채무를 서류상으로만 넘기고 부모가 계속 원리금을 갚으면 채무 승계를 인정받지 못할 수 있습니다.
부모 자식 저가양도 소명 자료는 무엇이 필요할까?
실제 매매대금 지급 자료가 핵심이다
국세청이나 지방자치단체가 가족 간 거래를 확인하면 가장 먼저 실제 대금이 지급됐는지 살펴볼 수 있습니다.
다음 자료를 빠짐없이 보관하는 것이 좋습니다.
부동산 매매계약서 원본
계약금 이체내역
중도금 이체내역
잔금 이체내역
부모 계좌의 입금내역
소유권이전등기 자료
취득세 및 양도소득세 신고서
부동산 거래신고필증
계좌이체 메모에는 ‘아파트 매매 계약금’, ‘매매 중도금’, ‘매매 잔금’처럼 거래 목적이 드러나도록 남기는 것이 좋습니다.
자녀의 자금출처도 설명할 수 있어야 한다
자녀가 시가보다 낮은 가격으로 샀더라도 실제 매매대금을 마련한 출처는 별도로 확인될 수 있습니다.
준비할 수 있는 자료는 다음과 같습니다.
근로소득 원천징수영수증
소득금액증명원
기존 예금 거래내역
주식·부동산 처분내역
금융기관 대출약정서
대출금 입금내역
과거 증여세 신고서
가족에게 빌린 경우 차용증과 상환자료
부모가 현금을 증여한 뒤 그 돈으로 다시 부모의 집을 사게 했다면 현금 증여에 대한 증여세 문제가 별도로 발생할 수 있습니다.
감정평가서는 언제 활용할까?
비교할 매매사례가 부족하면 시가 산정 근거가 된다
거래하려는 주택과 동일하거나 유사한 부동산의 최근 거래가 충분하지 않다면 감정평가를 통해 시가를 산정하는 방법을 검토할 수 있습니다.
감정평가서는 다음 상황에서 도움이 될 수 있습니다.
단독주택이나 상가처럼 비교사례가 부족한 경우
동일 단지에서도 구조와 상태 차이가 큰 경우
고액 부동산을 가족 간 거래하는 경우
거래가격이 최근 실거래가와 차이가 있는 경우
시가인정액에 대한 분쟁 가능성이 있는 경우
다만 임의로 선정한 감정가 하나가 모든 세목에서 자동으로 인정된다는 뜻은 아닙니다. 세목별 평가기간과 감정기관 수, 인정 요건이 다를 수 있으므로 계약 전에 세무사와 감정평가사에게 확인해야 합니다.
거래 후에 맞춰 만든 자료보다 사전 평가가 유리하다
계약이 끝난 뒤 세금 문제가 생기자 낮은 거래가격을 설명하기 위해 자료를 만드는 것보다, 계약 전에 객관적인 시가를 확인하고 가격 결정 과정을 남기는 것이 설득력이 높습니다.
다음 자료를 함께 보관하면 도움이 됩니다.
계약 전 감정평가서
국토교통부 실거래가 조회자료
KB부동산 또는 한국부동산원 시세
인근 중개업소 시세확인서
수리비와 하자 관련 자료
임차보증금 및 권리관계 자료
부모 자식 저가양도 자금출처 조사에 대비하는 방법
부모가 받은 매매대금의 사용처도 남겨야 한다
자녀가 매매대금을 정상적으로 지급했더라도 부모가 그 돈을 곧바로 자녀에게 돌려주면 별도 증여가 발생할 수 있습니다.
다음과 같은 흐름은 주의해야 합니다.
자녀가 부모에게 잔금을 송금한 직후 부모가 다시 반환
부모가 자녀의 대출 원리금을 대신 상환
다른 가족 계좌를 거쳐 매매대금 환급
부모가 차용금을 실제로 회수하지 않음
매매 후 자녀에게 같은 금액을 현금 증여
거래 전체의 금융 흐름이 일관돼야 정상적인 유상매매라는 설명이 쉬워집니다.
가족 간 차용금은 실제 상환이 뒤따라야 한다
자녀가 매매대금 일부를 부모에게 빌리는 방식이라면 차용증만 작성해서는 충분하지 않을 수 있습니다.
다음 항목을 갖춰야 합니다.
차용일과 원금
이자율
이자 지급일
원금 상환기한
상환 방법
실제 이자 지급내역
실제 원금 상환내역
자녀의 상환 능력
소득이 거의 없는 자녀가 거액을 빌리고 상환하지 않는다면 차용이 아니라 증여로 판단될 가능성이 커집니다.
계약 전에 확인해야 할 취득세 체크리스트
세대별 주택 수와 취득원인을 함께 확인한다
부모 자식 매매 취득세율을 계산할 때는 다음 항목을 확인해야 합니다.
자녀와 배우자가 보유한 주택 수
분양권·입주권·주택 지분 보유 여부
취득 주택이 조정대상지역에 있는지
시가인정액과 실제 매매가격의 차이
차액이 3억 원 이상인지
차액이 시가인정액의 30% 이상인지
유상취득인지 증여로 의제되는지
취득세 중과 제외 주택인지
생애최초 취득세 감면 대상인지
취득세상 주택 수와 소득세상 주택 수는 세부 기준이 다를 수 있으므로, 다른 세금에서 1주택이라고 해서 취득세도 자동으로 같은 결과가 나오는 것은 아닙니다.
관할 지방자치단체에 사전 문의한다
취득세는 부동산 소재지 관할 지방자치단체에 신고·납부합니다.
가족 간 저가매매를 준비한다면 계약 전에 관할 시·군·구 세무부서에 다음 내용을 확인하는 것이 좋습니다.
2026년 직계존비속 증여의제 적용 여부
시가인정액 산정 방법
인정 가능한 감정평가 자료
해당 거래의 취득원인
적용될 취득세율
주택 수 산정 결과
제출해야 할 소명자료
구두 문의만으로 끝내기보다 거래금액이 크다면 세무사나 법무사를 통해 서면 검토를 받아두는 것이 안전합니다.
가족 간 저가양도는 계약 전 세금 시뮬레이션이 필요합니다
부모 자식 간 저가양도는 증여보다 유리할 수 있지만, 모든 가족에게 적용되는 절세 공식은 아닙니다.
자녀의 저가양수 증여세는 시가의 30%와 3억 원을 기준으로 계산하지만, 부모의 양도소득세는 시가의 5% 또는 3억 원 기준으로 부당행위계산을 검토합니다. 2026년부터는 취득세에서도 직계존비속 간 지급 대가와 시가인정액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 증여로 볼 수 있어 주의가 필요합니다.
여기에 자녀가 다주택자가 되면 8% 또는 12% 취득세 중과가 적용될 수 있고, 증여로 의제되면 무상취득 중과 여부도 별도로 검토해야 합니다.
따라서 계약서를 작성하기 전에 정상 매매, 저가양도, 순수 증여, 부담부증여의 세금을 각각 계산해야 합니다. 부모의 양도소득세와 자녀의 증여세·취득세뿐 아니라 자금조달 가능성, 향후 매도 시 세금까지 비교하는 것이 정석적인 접근입니다.
관련 내용은 가족거래 1편: 부모 자식 간 전세계약 세무조사 기준과 함께 확인하면 가족 간 부동산 거래의 자금출처 소명 구조를 이해하는 데 도움이 됩니다. 대출을 활용해 매매대금을 마련한다면 LTV·DTI·DSR 차이도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
질문 1
Q. 부모가 시가 10억 원인 아파트를 자녀에게 7억 원에 팔면 증여세가 없나요?
A. 저가양수 증여세 계산에서는 차액 3억 원이 기준금액과 같아 증여재산가액이 없을 수 있습니다. 그러나 부모의 양도소득세는 시가 기준으로 다시 계산될 수 있고, 2026년 취득세상 직계존비속 거래의 증여의제 기준에도 해당할 수 있어 전체 세목을 함께 검토해야 합니다.
질문 2
Q. 부모 자식 간 저가매매를 하면 취득세가 무조건 8%나 12%인가요?
A. 저가매매라는 이유만으로 8%나 12%가 자동 적용되지는 않습니다. 자녀의 주택 수와 조정대상지역 여부, 유상취득으로 인정되는지 또는 증여로 의제되는지에 따라 적용 세율이 달라집니다.
질문 3
Q. 부모 자식 저가양도 전에 감정평가를 꼭 받아야 하나요?
A. 모든 거래에 감정평가가 의무인 것은 아닙니다. 다만 최근 매매사례가 부족하거나 고액 부동산의 거래가격이 시세와 차이가 크다면 감정평가서를 통해 객관적인 시가 산정 근거를 마련하는 것이 세금 신고와 소명에 도움이 될 수 있습니다.
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