부동산 계약을 처음 하는 사람이라면 매매계약서와 임대차계약서를 비슷한 서류라고 생각하기 쉽습니다.
두 계약서 모두 부동산 거래 내용을 기록하는 문서이지만, 목적과 효력은 전혀 다릅니다.
집을 사는 계약인지, 빌리는 계약인지에 따라 계약서의 내용과 확인해야 할 사항도 크게 달라집니다.
이번 글에서는 매매계약서와 임대차계약서의 차이, 각각 어떤 내용을 담고 있는지, 계약 전에 반드시 확인해야 할 사항을 쉽게 알아보겠습니다.
매매계약서란 무엇일까?
부동산의 소유권을 이전하기 위한 계약서다
매매계약서는 부동산의 소유권을 매도인에서 매수인으로 이전하기 위한 계약서입니다.
즉, 집이나 토지, 상가 등을 사고파는 거래에서 작성하는 계약서입니다.
매수인은 약속한 매매대금을 지급하고, 매도인은 부동산의 소유권을 이전해 주는 것이 핵심 내용입니다.
계약이 정상적으로 완료되면 소유권이 매수인에게 이전됩니다.
매매계약서에 포함되는 주요 내용
일반적으로 다음 사항이 기재됩니다.
매도인과 매수인의 인적사항
부동산 표시
매매대금
계약금·중도금·잔금
잔금 지급일
소유권 이전일
특약사항
특약에는 잔금일, 입주일, 하자 처리, 시설물 인계 등에 관한 내용이 포함되는 경우가 많습니다.
임대차계약서란 무엇일까?
일정 기간 집을 빌려 사용하는 계약서다
임대차계약서는 집이나 상가를 일정 기간 빌려 사용하는 계약입니다.
소유권은 집주인(임대인)에게 그대로 있고, 임차인은 계약 기간 동안 사용권만 갖게 됩니다.
따라서 계약이 끝나면 원칙적으로 집을 반환해야 합니다.
임대차계약서에 포함되는 주요 내용
일반적으로 다음 내용이 기재됩니다.
임대인과 임차인의 인적사항
부동산 표시
보증금
월세(있는 경우)
계약기간
관리비 부담
특약사항
전세와 월세, 반전세 모두 임대차계약서를 작성합니다.
가장 큰 차이는 무엇일까?
소유권 이전 여부가 가장 큰 차이다
매매계약과 임대차계약의 가장 큰 차이는 소유권입니다.
| 구분 | 매매계약서 | 임대차계약서 |
|---|---|---|
| 목적 | 부동산 매매 | 부동산 임차 |
| 소유권 | 매수인에게 이전 | 임대인 유지 |
| 계약기간 | 별도 기간 없음 | 일정 기간 존재 |
| 계약 종료 | 거래 완료 | 계약 종료 후 반환 |
| 주요 금액 | 매매대금 | 보증금·월세 |
쉽게 말하면,
매매계약서는 집을 사는 계약
임대차계약서는 집을 빌리는 계약
입니다.
확인해야 할 내용도 다르다
매매계약서는 권리관계 확인이 중요하다
매매계약에서는 다음 사항을 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
등기사항전부증명서(등기부등본)
실제 소유자
근저당권
가압류 여부
잔금일
소유권 이전 일정
특히 계약 전에 등기사항전부증명서를 확인해 소유자와 권리관계를 확인하는 것이 중요합니다.
임대차계약서는 보증금 보호가 중요하다
임대차계약에서는 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지가 중요합니다.
대표적으로 다음 사항을 확인합니다.
보증금
월세
계약기간
전입신고 가능 여부
확정일자
선순위 권리관계
관리비 부담
보증금이 큰 계약이라면 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부도 함께 확인하면 도움이 됩니다.
특약사항은 두 계약서 모두 중요하다
계약 내용을 보완하는 역할을 한다
매매계약서와 임대차계약서 모두 특약사항을 작성할 수 있습니다.
예를 들어
잔금일 조정
입주일 변경
시설물 수리
옵션 인계
청소 상태
하자 보수
관리비 정산
등을 특약으로 작성할 수 있습니다.
구두 약속은 분쟁이 생길 수 있으므로 중요한 내용은 계약서에 기재하는 것이 좋습니다.
계약서는 반드시 읽어보고 서명해야 한다
중개사가 작성했다고 바로 서명하면 안 된다
공인중개사가 계약서를 작성하더라도 계약 당사자가 내용을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
다음 항목은 특히 꼼꼼히 살펴보세요.
이름과 주소
부동산 표시
계약금·보증금 금액
지급 일정
특약사항
계약기간
관리비 내용
잘못 기재된 내용은 계약 체결 전에 수정해야 합니다.
계약서를 분실하지 않도록 보관한다
계약 종료 후에도 필요한 경우가 있다
계약서는 거래가 끝났다고 바로 버리는 서류가 아닙니다.
다음과 같은 상황에서 필요할 수 있습니다.
소유권 이전 확인
보증금 반환 분쟁
세금 신고
대출 신청
법적 분쟁
원본은 안전하게 보관하고, 사진이나 스캔 파일도 함께 보관해 두면 도움이 됩니다.
계약 목적이 다르면 계약서도 달라집니다
매매계약서는 부동산의 소유권을 이전하는 계약서, 임대차계약서는 일정 기간 사용하기 위해 작성하는 계약서입니다.
두 계약서 모두 중요한 법적 효력을 가지므로 계약 내용을 충분히 이해한 뒤 서명해야 합니다.
특히 매매계약은 소유권 이전과 권리관계를, 임대차계약은 보증금 보호와 계약기간을 중심으로 확인하는 것이 중요합니다.
다음 편에서는 계약서에서 가장 많이 등장하지만 놓치기 쉬운 '특약사항이 중요한 이유'를 쉽게 알아보겠습니다.
자주 묻는 질문
질문 1
Q. 매매계약서와 임대차계약서는 같은 양식을 사용하나요?
A. 아닙니다. 목적이 다르기 때문에 기재 내용도 다릅니다. 매매계약서는 매매대금과 소유권 이전을, 임대차계약서는 보증금과 월세, 계약기간 등을 중심으로 작성합니다.
질문 2
Q. 임대차계약서를 작성하면 집 소유권도 생기나요?
A. 아닙니다. 임대차계약은 일정 기간 사용할 권리를 얻는 계약입니다. 집의 소유권은 계약 기간 동안에도 임대인에게 있습니다.
질문 3
Q. 계약서를 작성할 때 특약사항은 꼭 필요한가요?
A. 필수는 아니지만 매우 중요합니다. 입주일, 시설물 수리, 관리비 정산 등 중요한 약속은 특약사항에 명확하게 적어 두는 것이 추후 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
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