건축물대장이나 부동산 매물 설명을 보면 ‘지상 5층·지하 1층, 12세대, 연면적 800㎡’와 같은 표현이 나옵니다. 건물 규모를 설명하는 숫자처럼 보이지만 각각 확인하는 대상은 다릅니다.
핵심만 정리하면 층수는 건물이 위아래로 몇 개 층으로 구성됐는지, 세대수는 독립적으로 생활할 수 있는 주거 단위가 몇 개인지, 연면적은 건물 각 층의 바닥면적을 모두 합한 값입니다.
세 가지 숫자를 함께 보면 건물의 높이와 주거 밀도, 전체 규모를 파악할 수 있습니다. 다만 지하층이나 옥탑, 필로티 주차장처럼 층수와 면적 산정에서 다르게 취급되는 부분이 있어 외관만 보고 판단해서는 안 됩니다.
층수는 무엇을 의미할까?
층수는 건물이 몇 개 층으로 구분되는지를 나타낸다
층수는 건축물이 수직으로 몇 개의 층으로 구성됐는지를 보여주는 기준입니다.
건축법령에서는 층의 구분이 명확하지 않은 건축물은 높이 4m마다 하나의 층으로 계산하고, 건물 부분별 층수가 다르면 가장 높은 부분의 층수를 해당 건물의 층수로 봅니다.
예를 들어 건물 앞쪽은 4층이고 뒤쪽 일부가 5층이라면 공식적인 건축물 층수는 5층으로 표시될 수 있습니다.
다만 건축물대장에서는 보통 지상층과 지하층을 구분해 기록합니다. 건축물대장 작성 기준도 동별 층수를 지하와 지상으로 나누어 기재하도록 정하고 있습니다.
지하층은 건축물 층수에 포함되지 않는다
건축법상 층수를 산정할 때 지하층은 제외합니다. 따라서 ‘지하 1층·지상 5층’ 건물의 법적 층수는 일반적으로 지상 5층을 기준으로 이해할 수 있습니다.
그러나 지하층이 건물에 존재하지 않는다는 뜻은 아닙니다. 지하주차장이나 창고, 상가가 있다면 건축물대장의 지하층수와 층별 용도를 별도로 확인해야 합니다.
부동산 광고에서 ‘총 6개 층’이라고 표현하더라도 지하 1층과 지상 5층을 합산해 설명했을 수 있습니다. 공식적인 지상층수와 실제 사용층을 구분해서 물어보는 것이 좋습니다.
일정 기준 이하의 옥탑은 층수에서 제외될 수 있다
옥상에 계단탑이나 승강기탑, 옥탑이 있다고 해서 무조건 한 개 층이 추가되는 것은 아닙니다.
승강기탑·계단탑·옥탑 등 옥상 부분의 수평투영면적 합계가 건축면적의 일정 비율 이하라면 층수에 포함하지 않습니다. 일반 건축물은 건축면적의 8분의 1 이하가 기준이며, 일정한 공동주택에는 6분의 1 이하 기준이 적용될 수 있습니다.
반대로 옥상 공간을 넓게 증축해 방이나 주거공간으로 사용한다면 층수와 면적에 포함될 가능성이 있습니다. 건축물대장에 없는 옥탑방을 실제로 사용하고 있다면 위반건축물 여부도 확인해야 합니다.
주택으로 쓰는 층수는 왜 따로 볼까?
건축물 전체 층수와 주택 층수는 다를 수 있다
건물의 전체 층수와 주택으로 사용하는 층수는 서로 다를 수 있습니다.
예를 들어 지상 1층은 상가이고 2층부터 5층까지 주택이라면 건물 전체는 지상 5층이지만 주택으로 쓰는 층수는 4개 층입니다.
연립주택과 다세대주택처럼 주택 유형을 구분할 때는 단순한 건물 전체 층수가 아니라 ‘주택으로 쓰는 층수’를 기준으로 판단합니다. 연립주택과 다세대주택은 원칙적으로 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하인 공동주택입니다.
필로티 주차층은 주택 층수에서 제외될 수 있다
저층 빌라를 보면 외관상 5층처럼 보이지만 건축물대장상 다세대주택으로 등록된 경우가 있습니다.
1층 전부 또는 일부를 필로티 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외 용도로 사용하는 등 법령상 조건을 충족하면 해당 층을 주택으로 쓰는 층수에서 제외할 수 있기 때문입니다.
따라서 외관상 보이는 층수만 보고 아파트·연립주택·다세대주택 여부를 판단해서는 안 됩니다. 건축물대장에서 층별 용도와 주용도를 확인해야 합니다.
세대수는 무엇을 의미할까?
세대수는 독립적으로 생활하는 주거 단위의 수다
세대수는 하나의 건물이나 단지 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있도록 구분된 주택 단위의 수를 의미합니다.
아파트에 101호부터 110호까지 독립된 주택이 있다면 일반적으로 10세대로 볼 수 있습니다. 각 세대는 주방과 욕실, 출입구 등을 갖추고 다른 세대와 구분된 생활공간으로 구성됩니다.
공동주택은 벽·복도·계단이나 설비의 일부를 공동으로 사용하면서 각 세대가 독립적인 주거생활을 할 수 있는 구조의 주택입니다.
세대수와 실제 거주 인원은 다르다
세대수는 건물에 거주하는 사람의 수를 뜻하지 않습니다.
20세대 아파트에 각 세대당 2명이 거주하면 실제 거주자는 약 40명일 수 있지만 공식 세대수는 20세대입니다. 반대로 일부 집이 비어 있어도 건축물의 세대수 자체가 줄어드는 것은 아닙니다.
세대수는 주거 단위의 개수를 나타내고, 거주 인원은 실제 입주해 생활하는 사람의 수를 나타냅니다.
세대수·가구수·호수는 구분해서 봐야 한다
건축물대장에서는 건물 용도에 따라 세대수, 가구수, 호수라는 표현을 구분해 사용할 수 있습니다.
세대수: 아파트·연립주택·다세대주택 등 공동주택의 독립된 주거 단위
가구수: 다가구주택 안에서 여러 가구가 생활하는 단위
호수: 오피스텔·상가·다중주택 등 개별 호실의 수를 설명할 때 사용되는 표현
건축물대장 작성 기준은 하나의 대지에서 구분되는 총 호수·가구수·세대수의 합계를 기록하도록 정하고 있습니다.
다가구주택은 여러 가구가 거주하더라도 건물 전체가 하나의 단독주택으로 등기되는 것이 일반적입니다. 현행 건축법령상 다가구주택은 대지 내 동별 세대수를 합해 19세대 이하가 거주할 수 있는 구조여야 합니다.
세대수가 많으면 어떤 점이 달라질까?
관리비와 공용시설 운영 방식에 영향을 준다
세대수가 많은 대단지는 경비와 청소, 관리사무소 운영비를 여러 세대가 나눠 부담할 수 있습니다. 반면 엘리베이터와 커뮤니티 시설, 조경 등 관리할 시설도 많아질 수 있습니다.
소규모 공동주택은 공용시설이 적어 매월 관리비가 낮게 보일 수 있지만 외벽 보수나 옥상 방수처럼 큰 공사가 발생하면 적은 소유자가 비용을 나눠 부담해야 할 수 있습니다.
따라서 세대수가 많거나 적다는 이유만으로 관리비가 무조건 저렴하다고 판단하기보다 실제 관리비 고지서와 수선 적립 현황을 확인해야 합니다.
주차와 엘리베이터 이용 환경도 달라진다
세대수는 주차 수요와 승강기 혼잡도에도 영향을 줍니다.
같은 100세대 건물이라도 주차대수가 120대인 단지와 60대인 건물의 생활 편의성은 크게 다를 수 있습니다. 엘리베이터 대수와 동별 세대수, 한 층에 배치된 세대수도 함께 봐야 합니다.
매물을 비교할 때는 총세대수만 확인하지 말고 다음 항목을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
세대당 주차대수
한 층당 세대수
동별 엘리베이터 대수
공용복도 형태
관리사무소와 경비 운영 여부
장기수선충당금 적립 상태
연면적은 무엇을 의미할까?
연면적은 각 층 바닥면적의 합계다
연면적은 하나의 건축물에 있는 각 층의 바닥면적을 모두 더한 값입니다.
건축법 시행령도 연면적을 하나의 건축물 각 층의 바닥면적 합계로 정의합니다.
각 층 바닥면적이 다음과 같은 건물을 예로 들어보겠습니다.
지하 1층: 80㎡
지상 1층: 100㎡
지상 2층: 100㎡
지상 3층: 100㎡
이 건물의 일반적인 연면적은 다음과 같습니다.
80㎡ + 100㎡ + 100㎡ + 100㎡ = 380㎡
연면적은 건물 전체의 물리적인 규모를 파악할 때 사용하는 대표적인 면적입니다.
연면적과 대지면적은 다른 개념이다
대지면적은 건물이 세워진 토지의 크기이고, 연면적은 건물 각 층의 바닥면적을 합한 값입니다.
대지면적이 200㎡인데 4층 건물의 각 층 바닥면적이 100㎡라면 연면적은 400㎡가 될 수 있습니다. 여러 층을 쌓기 때문에 연면적이 대지면적보다 크게 나타나는 것은 자연스러운 현상입니다.
대지면적과 연면적을 혼동하면 건물의 토지 규모와 실제 건축 규모를 잘못 판단할 수 있습니다.
연면적과 용적률 산정용 연면적은 다를 수 있다
건축물대장에 적힌 전체 연면적을 대지면적으로 나눈다고 해서 항상 용적률이 나오는 것은 아닙니다.
용적률을 계산할 때는 지하층 면적과 해당 건축물의 부속용도로 사용하는 지상 주차장 면적 등 법령에서 정한 일부 면적을 제외하기 때문입니다.
앞의 예에서 지하 1층 80㎡가 있다면 전체 연면적은 380㎡이지만, 다른 제외 항목이 없다고 가정할 때 용적률 산정용 연면적은 지상층 300㎡를 중심으로 계산될 수 있습니다.
따라서 건축물대장에서는 ‘연면적’과 ‘용적률 산정용 연면적’을 구분해 확인해야 합니다.
층수·세대수·연면적을 비교하면?
세 숫자는 서로 다른 건물 정보를 보여준다
| 구분 | 의미 | 무엇을 보여주는가 |
|---|---|---|
| 층수 | 건물이 수직으로 나뉜 층의 수 | 건물의 높이와 수직 구성 |
| 세대수 | 독립적으로 거주할 수 있는 주택 단위의 수 | 주거 밀도와 입주 규모 |
| 연면적 | 각 층 바닥면적의 총합 | 건물 전체의 물리적 규모 |
예를 들어 ‘지상 5층, 20세대, 연면적 1,000㎡’라고 적혀 있다면 지상 5개 층에 20개의 독립된 주거 단위가 있고, 각 층 바닥면적을 합한 건물 규모가 1,000㎡라는 의미로 이해할 수 있습니다.
그러나 이 숫자만으로 각 세대의 전용면적이나 주차 여건, 공용면적의 크기까지 알 수는 없습니다. 층별 면적과 전용면적, 주차대수 등을 추가로 확인해야 합니다.
같은 연면적이라도 건물 형태는 달라질 수 있다
연면적이 모두 600㎡인 건물도 층수와 층별 면적에 따라 형태가 달라질 수 있습니다.
한 층 200㎡인 3층 건물
한 층 150㎡인 4층 건물
한 층 100㎡인 6층 건물
세 건물의 연면적은 같지만 건폐율과 층수, 엘리베이터 필요성, 주차와 동선은 달라질 수 있습니다.
같은 세대수라도 주거환경은 다를 수 있다
20세대 건물이라고 해서 모두 비슷한 규모와 구조를 가진 것은 아닙니다.
전용면적 20㎡인 원룸형 20세대 건물과 전용면적 80㎡인 가족형 20세대 공동주택은 필요한 연면적과 주차 수요, 공용시설이 크게 다릅니다.
세대수를 볼 때는 세대별 전용면적과 방 개수, 주차대수, 엘리베이터, 공용면적을 함께 살펴봐야 실제 거주환경을 파악할 수 있습니다.
건축물대장에서 어떻게 확인할까?
표제부에서 건물 전체 정보를 확인한다
건축물대장 표제부에서는 건물 전체에 관한 다음 정보를 확인할 수 있습니다.
지상층수와 지하층수
연면적
용적률 산정용 연면적
세대수·가구수·호수
건축면적과 대지면적
주용도와 구조
주차대수
사용승인일
건축물대장은 기본적으로 건축물 한 동을 단위로 작성하며, 하나의 대지에 여러 동이 있으면 총괄표제부에서 전체 현황을 확인할 수 있습니다.
층별 개요에서 실제 용도를 확인한다
층수만 확인해서는 각 층을 어떻게 사용하는지 알 수 없습니다.
층별 개요를 보면 1층은 주차장과 근린생활시설, 2~5층은 공동주택처럼 층마다 다른 용도가 기록되어 있을 수 있습니다.
주택 유형이나 불법 용도변경 여부를 확인하려면 다음 내용을 비교해야 합니다.
건축물대장의 공식 층수
층별 용도와 면적
현장에서 실제 사용하는 방식
위반건축물 표시 여부
부동산 광고의 설명
서류상 창고나 근린생활시설인 공간을 주거용으로 사용하고 있다면 계약 전에 적법성과 전입신고, 대출 조건 등을 추가로 확인해야 합니다.
층수·세대수·연면적의 차이를 한 문장으로 정리하면 층수는 건물의 수직 구성, 세대수는 독립된 주거 단위의 개수, 연면적은 각 층 바닥면적을 합한 전체 건축 규모입니다.
외관상 보이는 층수와 법적 층수는 지하층·옥탑·필로티 조건에 따라 다를 수 있습니다. 세대수도 실제 거주 인원이나 호수와 같은 뜻이 아니며, 연면적 역시 용적률 산정용 연면적과 구분해야 합니다.
부동산을 매수하거나 임차할 때는 광고에 적힌 숫자만 믿지 말고 건축물대장의 표제부와 층별 개요를 함께 확인해야 건물의 정확한 규모와 용도를 파악할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
질문 1
Q. 지하 1층·지상 5층 건물은 총 몇 층인가요?
A. 일상적으로는 지하층까지 합쳐 6개 층이라고 말할 수 있지만, 건축법상 층수를 산정할 때 지하층은 포함하지 않습니다. 건축물대장에서는 지상 5층과 지하 1층을 구분해 확인하는 것이 정확합니다.
질문 2
Q. 건물의 세대수와 호수는 같은 뜻인가요?
A. 반드시 같지는 않습니다. 세대수는 독립된 주거 단위의 수이고, 호수는 상가·오피스텔·다중주택 등에서 개별 공간을 구분하는 표시로도 사용됩니다. 건축물대장에서 세대수·가구수·호수 중 어떤 항목으로 기록됐는지 확인해야 합니다.
질문 3
Q. 연면적이 넓으면 실제 거주 공간도 넓은가요?
A. 연면적에는 전용공간뿐 아니라 계단과 복도, 기계실, 지하층 등 건물 전체의 바닥면적이 포함될 수 있습니다. 실제 세대 내부의 크기를 확인하려면 연면적이 아니라 해당 호실의 전용면적을 함께 봐야 합니다.
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